Ao se firmar um contrato, a pretensão sempre será que este seja cumprido. No caso de contratos de compra e venda de imóvel, o principal objetivo será a aquisição do objeto através da quitação das prestações. Todavia, há que se considerar fatores excepcionais que podem ser impeditivos para a conclusão esperada.

A rescisão ou suspensão de um contrato sem o seu devido cumprimento pode ocorrer por comum acordo entre as partes que o compõem ou, ainda, em caso fortuito ou de força maior, como já leciona o art. 393 do Código Civil. Por outro lado, existe o caso em que apenas uma das partes irá buscar a terminação antecipada do contrato, categorizado como rescisão unilateral. É nesta modalidade que se passa a vigorar o direito de desistência.
Os contratos são tidos como irretratáveis e irrevogáveis, não podendo ser rescindidos puramente pela vontade de uma das partes, é o que dispõe o art. 32, §2º, da Lei n. 4.591/64. Ainda assim, é reconhecida a possibilidade de desistência pelo consumidor nos contratos de compra e venda de imóveis.

Inicialmente, através da orientação jurisprudencial do STJ, formada pelo julgamento do EREsp 59.870/SP de relatoria do Ministro Barros Monteiro, considera-se que o direito de desistência tem como principal fator a onerosidade excessiva para o consumidor/comprador, lhe sendo devida a restituição das prestações que já foram pagas. Há que se ressaltar, porém, que a restituição da qual trata a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça só será integral nos casos em que a desistência do comprador se dá por culpa exclusiva do vendedor.
Para os casos em que a desistência do consumidor é ocasionada por culpa do próprio, os valores já pagos serão restituídos apenas parcialmente, conforme orienta a súmula 543 do STJ. Essa restituição parcial segue a orientação formulada pelo julgamento do AgRg no AREsp 728256/DF, de relatoria do Ministro Marco Buzzi, sendo devida então a retenção de 10% a 25% dos valores já pagos pelo consumidor para o credor/vendedor.

Diante do exposto, é importante noticiar o julgamento realizado em dezembro de 2023 pelo STJ de um caso dentro desta temática, que trouxe um acréscimo à jurisprudência do direito de desistência em contrato de compra e venda de imóvel. Primeiramente, pontua-se que este direito não é absoluto, mas sim uma exceção na natureza irretratável dos contratos de compra e venda, e casos como o do recém julgado Resp nº 2.023.670/SP demonstram a necessidade de entender os limites dessa exceção.
Em suma, a Terceira Turma do STJ decidiu quanto ao caso de um comprador que buscou exercer o direito de desistência, conforme a previsão do CDC, em um contrato de compra e venda de imóvel que já havia sido totalmente cumprido por ambas as partes.

A peculiaridade do caso se demonstra na falta de onerosidade excessiva para o comprador, que é o fator principal do direito de desistência. Tendo o comprador quitado integralmente as suas prestações dentro do contrato, a relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, entendeu que não havia a possibilidade de exercício do direito de desistência.
Em seu voto, a Relatora sinaliza que tendo ambas as partes cumprido integralmente com o contrato, esse está extinto por completo, não havendo que se falar de desistência por parte do consumidor. Caso este desistisse, implicaria numa retrovenda do bem, obrigando o vendedor a recomprar o bem que acabou de vender.

Consequentemente, permitir a este consumidor que desistisse do contrato já adimplido, tiraria o caráter de excepcionalidade do direito de desistência, pois não há que se falar em onerosidade excessiva para o comprador que pagou integralmente todas as prestações do contrato. É neste caso que o Superior Tribunal de Justiça reforça os limites do direito de desistência do comprador.

Autoria: Taís Siqueira de Araújo OAB/AM 18.702